Waarover gaat het?

Het BTW-tarief van 6 % geldt voor de afbraak en heropbouw van een woning of appartement.

Voor de toepassing van het verlaagd tarief, gelden hier de volgende voorwaarden :
* De opdrachtgever moet een natuurlijke persoon zijn.
* Het moet gaan om een woning of appartement dat “op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt door de bouwheer die er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen.

* De maximale totale bewoonbare oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken mag niet groter zijn dan 200 m².

Begrip “enige woning”

Het moet gaan om de enige woning die (geheel of gedeeltelijk) eigendom is van de bouwheer, of waarop hij een zakelijk recht heeft. Wanneer de bouwheer een partner heeft en deze “mee eigendomsrechten verkrijgt ten aanzien van de woning”, worden zij “als één geheel beschouwd om te bepalen of het om de enige woning gaat”. In het geval de partner dus zelf ook een eigen woning heeft, is er geen sprake meer van een ‘enige’ woning in hoofde van de bouwheer. Ook buitenlandse woningen worden meegeteld. Anderzijds wordt er geen rekening gehouden met woningen die de bouwheer heeft verkregen door een erfenis (en waarvan hij ingevolge die erfenis “mede-eigenaar, [blote] eigenaar of vruchtgebruiker is”); gelet op de gebruikte formulering geldt de uitsluiting dus niet voor wie ingevolge erfenis ‘volle’ eigenaar van een woning is.

Voor het geval de bouwheer nog een andere eigen woning bezit waar hij zijn domicilie heeft gevestigd, heeft hij de tijd om deze andere woning te verkopen tot “31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming” van de nieuw gebouwde woning.

Het volstaat dat de woning “hoofdzakelijk” wordt aangewend voor bewoning

Formaliteiten

De bouwheer-natuurlijke persoon moet, vooraleer de belasting opeisbaar wordt, een verklaring naar de Administratie sturen waarin hij verklaart aan de voorwaarden te voldoen (de enige en eigen woning; de vestiging van zijn domicilie; de maximale oppervlakte van 200 m²).

Een afschrift van deze verklaring moet aan de aannemer(s) worden overhandigd. Deze verklaring “ontlast” de aannemer(s) “van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

De facturen die de aannemer uitreikt, moeten de elementen bevatten die de toepassing van het verlaagde BTW-tarief rechtvaardigen.

De nieuwe regeling kan ook worden toegepast op lopende projecten, maar dan voor facturen die worden uitgereikt vanaf 1 januari 2021. In dit geval is het niet mogelijk de verklaring vooraf’ in te dienen. Daarom moet de verklaring nog uiterlijk op 31 maart 2021 worden ingediend.

Verhuur aan sociaal verhuurkantoor

Het BTW-tarief van 6 % op de afbraak en heropbouw kan ook worden toegepast wanneer het gebouw nadien door de bouwheer niet zelf wordt bewoond, maar voor een lange duur wordt verhuurd aan een sociaalverhuurkantoor (‘SVK’).

Deze regeling kan worden toegepast zowel door natuurlijke personen als rechtspersonen.

In dit geval moeten de voorwaarden blijvend voldaan zijn gedurende een periode die loopt tot “31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming”.

Opeisbaarheid

Doorgaans zal de opeisbaarheid worden bepaald aan de hand van de datum van de factuur.